Kein Zahlungsverzug des Mieters bei Ausbleiben von Spendengeldern zur Begleichung der Mietzahlung

Das Oberlandesgericht Frankfurt (OLG) hat mit Urteil vom 07.11.2023 (Az.: 2 U 115/22) entschieden, dass eine Vereinbarung, welche die Vermieterin zur Leistung einer Spende an die Mieterin in Höhe der vereinbarten Miete verpflichtet, eine Vereinbarung über die Höhe der Miete selbst darstellt. Eine Einstellung der Spendenzahlung hat zur Folge, dass sich die vereinbarte Miete somit auf null reduziert.

Rechtlicher Hintergrund

Der § 10b EStG regelt den Sonderausgabenabzug von Zuwendungen an gemeinnützige Organisationen im Rahmen der Einkommensermittlung. Die Regelung ist vorrangig auf natürliche Personen anwendbar. Für juristische Personen regelt § 9 Abs. 1 Nr. 2 KStG den Spendenabzug.

§ 566 Abs. 1 BGB regelt den Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete” und besagt, dass ein Mietverhältnis auf den Erwerber einer Immobilie kraft Gesetzes übergeht. Der Erwerber tritt in alle Rechte und Pflichten des ursprünglichen Vermieters ein.

Wenn ein Vertrag nur zum Schein geschlossen wird, um ein anderes Rechtsgeschäft zu verdecken, so gelten die Vorschriften und Regelungen des tatsächlich geschlossenen Vertrags, § 117 Abs. 2 BGB.

Sachverhalt

Die Klägerin war eine Immobiliengesellschaft und begehrte die Räumung und Herausgabe der zum Betrieb eines Museums an eine gemeinnützige Stiftung überlassenen Räumlichkeiten, da sich die Mieterin in Zahlungsverzug befand. Dabei hatte die Stiftung mit der vorherigen Eigentümerin vereinbart, dass die Eigentümerin der Immobilie der beklagten Stiftung jährlich einen Betrag in Höhe der fälligen Mietzahlungen zuwendet und hierfür eine Spendenbescheinigung im Sinne des § 10b EStG erhält. Die Beträge wurden zunächst auch geleistet, bis sodann die Immobilie an die klagende Gesellschaft veräußert worden war. Diese stellte die Spendenzahlungen ein, woraufhin die Stiftung keine Mietzahlungen leistete. Die Vermieterin kündigte daraufhin aufgrund von Zahlungsverzug das Mietverhältnis mit der Stiftung. Zu Unrecht, wie das OLG nun entschied.

Entscheidung des Gerichts

Nach Ansicht des erkennenden 2. Zivilsenats sei die Stiftung nicht in Zahlungsverzug geraten. Die unstreitig bestehende und durch die Käuferin übernommene Spendenvereinbarung stelle nämlich eine verdeckte Abrede im Sinne des § 117 Abs. 2 BGB dar. Es bestehe zwischen der Spendenvereinbarung und dem Mietverhältnis eine der Art innere Verbindung, die sich nicht in einer schlicht wirtschaftlichen Verbindung erschöpfe, sodass die Spendenvereinbarung als Teil des Mietverhältnisses insgesamt betrachtet werden müsse. Mithin stelle die Spendenvereinbarung eine gesonderte Abrede zur Höhe des Mietzinses dar. Die Vermieterin habe sich die Gemeinnützigkeit der Beklagten zunutze gemacht, in dem der tatsächlich nicht verlangte Mietanteil über die Deklaration als Spende einer steuerlichen Privilegierung zugeführt werde. Somit reduziere sich also die geschuldete Miete um den Betrag der vereinbarten und überlassenen Spende – vorliegend mithin auf null.

Gegen diese innere Verbindung spreche auch nicht, dass die Immobiliengesellschaft die Mietzahlung aufgrund der Konstruktion zunächst vereinnahme und sodann als Spende an die Stiftung leiste. Es ginge trotz zwei voneinander zu trennenden Geschäften darum, sich die besonderen steuerlichen Umstände, insbesondere die Abzugsfähig von Spenden, zunutze zu machen. Die Vereinbarung sei schlicht konstruiert worden, um nicht Gefahr der Bewertung als Sponsoring zu laufen. Aufgrund von § 566 Abs. 1 BGB ist diese Konstruktion auch auf die Käuferin übergegangen.

Im Ergebnis habe sich die Mietzahlung nach Ansicht des Gerichts also auf null reduziert, weshalb trotz oder grade wegen der ausbleibenden Spendenzahlung kein Zahlungsverzug und somit kein Kündigungsgrund bestand.

Einordnung

Das Urteil des OLG ist noch nicht rechtskräftig. Es bleibt abzuwarten, ob die Vermieterin im Rahmen der Nichtzulassungsbeschwerde in Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) gehen wird. Eine der vorliegenden Konstellation entsprechende Situation ist im Dritten Sektor nicht untypisch und sollte dazu anregen, dass Interessengruppen (Vermieter und Mieter) ihre Verträge auf den Prüfstand stellen.

Bildnachweis:OLENA SAKHATSKA/Stock-Fotografie-ID:1187663987